Der genossenschaftliche Gedanke dient dazu, gemeinschaftlich ein oder mehrere Projekte umzusetzen, die ein Einzelner möglicherweise nicht finanziert bekommt. Die zu erwerbenden nutzungsbedingten Anteile dienen der Genossenschaft als Eigenkapital, die Kofinanzierung durch eine oder mehrere Banken erhält die Gemeinschaft, wobei ein Einzelner diese z.B. aufgrund des Alters nicht bekäme.
Darum kann man keinen Bungalow kaufen. Allerdings kann man sich den bevorzugten Bungalow aussuchen und mit der Einlage auch den Nutzungsvertrag abschließen. Da man ja Miteigentümer aller genossenschaftlichen Bauten ist, kann man bei Entscheidungen zum Wohnpark auch mitreden.
Ein großer Vorteil zuletzt: Die Gebäude sind durch die Genossenschaft der "Spekulation" entzogen. Es kann und soll nicht passieren, dass ein Gebäude verkauft oder vererbt wird, in das dann keine Senioren einziehen.
Jede natürliche Person kann Mitglied werden, unabhängig von einer Haus-/Wohnungsnutzung.
Laut Satzung genügt der Erwerb eines Anteils (Wert 750,00 €) an der Genossenschaft um Mitglied zu werden (mitgliedschaftsbegründender Anteil). Jedes Mitglied hat, unabhängig von der Zahl der Anteile, eine Stimme in der Generalversammlung.
Möchte ein Mitglied ein Gebäude oder eine Wohnung nutzen, sind weitere Anteile (nutzungsbedingte Anteile) zu zeichnen. Bei einem Bungalow sind laut Satzung Anteile von ca. 60% der Gebäudeherstellungskosten zu zeichnen. Eingezahlt werden müssen mindestens je qm Mietfläche ein Anteil. Fehlende Anteile können gestundet werden.
In geringem Umfang (bis 25 T€) können der Genossenschaft auch Mitgliederdarlehen gegeben werden. Weitere Geldeinlagen sind nicht möglich.
Die Anteile an der Genossenschaft werden – zumindest nach bisheriger Kalkulation – nicht 'verzinst' da diese Zinsen (Dividende) steuer- und sozialversicherungspflichtige Einnahmen wären und von den Mitgliedern selbst erwirtschaftet werden müssten. Die Möglichkeit einer Dividendenzahlung ist jedoch in der Satzung nicht ausgeschlossen.
Beim Austritt aus der Genossenschaft durch Kündigung oder im Todesfall, werden alle Anteile nach einer Kündigungsfrist (ggf. an die testamentarischen Erben) zurück gegeben. Dies gilt auch für den mitgliedschaftsbegründenden Anteil. Der Nachfolgende Nutzer muss seinerseits wieder Anteile an der Genossenschaft erwerben.
Die Genossenschaft dient laut Satzung der Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Sie darf auch (nach Entscheidung des Vorstands mit dem Aufsichtsrat) an Nichtmitglieder vermieten.
Auch können durch den Vorstand Fälle zugelassen werden, dass Angehörige die Anteile erwerben, aber z.B. deren Eltern die Wohnnutzung ausüben und nur einen Mitgliedschaftsbegründenden Anteil gezeichnet haben.
Für jeden Wohnpark wird eine Nutzungsordnung erstellt. In Senioren-Wohnparks ist vorgesehen, dass mindestens ein Bewohner / eine Bewohnerin das 60ste Lebensjahr vollendet haben soll. Eine weitere Beschränkung gibt es nicht.
Für die Nutzung eines Objektes wird ein Nutzungsvertrag geschlossen, der alle Rechte und Pflichten regelt. Dieser Vertrag unterliegt dem allgemeinen Mietrecht.
Das Nutzungsrecht endet, wenn das Mitglied die Anteile an der Genossenschaft kündigt, wenn es auszieht oder verstirbt.
Laut Satzung sollen bei Partnern, die ein Objekt gemeinsam bewohnen, die nutzungsbedingten Pflichtanteile in einer Hand liegen. Der andere Partner sollte einen mitgliedschaftsbegründenden Anteill halten und des weiteren als Erbe der Anteile eingesetzt werden. Somit wäre sicher gestellt, dass der hinterbliebene Partner in jedem Fall weiter in dem Objekt leben kann.
Nicht im Objekt lebende Kinder können das Nutzungsrecht NICHT erben. Sie müssten selbst Mitglied sein und ganz oben auf der Warteliste stehen. Sie werden aber vermutlich die Bausteine erben und damit Anteile an der Genossenschaft. Diese Anteile können dann gekündigt und nach einer Kündigungsfrist entnommen werden.
In jedem Projekt wird eine Nutzungsordnung dokumentiert. Sie enthält Regeln zum geordneten Zusammenleben, ähnlich einer Hausordnung. So werden z.B. die Anbringung eigener Empfangsanlagen (Satelliten-Empfänger) oder das Halten von Haustieren geregelt und vieles anderes mehr. Weiterhin werden Pflege- und Instandhaltungshinweise gegeben.
Zu jedem Projekt wird der Vorstand mit den Architekten einen Zeitplan entwickeln, der Meilensteine für die Mitglieder und auch den konkreten Bauablaufplan wieder gibt. Nach Vorlage dieses Planes und der Kostenberechnung und Finanzplanung, wird das Projekt veröffentlicht. Zuerst werden die Mitglieder der ersten Bewohner-Generation als Mitglieder aufgenommen. Danach folgt die Ausschreibung aller Arbeiten, um maximale Kostensicherheit zu erhalten. Kurz bevor mit der Errichtung der Gebäude begonnen werden kann, werden mit den Mitgliedern und zukünftigen Nutzern Mietverträge und Nutzungsvereinbarungen abgeschlossen. Darin werden auch die Zeitpunkte für Zahlungen vereinbart.
Abhängig von den Kreditkonditionen bei den Banken, ist es erforderlich, einen Teil der nutzungsbedingten Genossenschaftsanteile bei Vertragsabschluss zu bezahlen, einen Teil zum Baubeginn und die letzte Rate zum Richtfest. Hierzu werden zu jedem Projekt detaillierte Informationen bereit gestellt.
Da es Interessenten gibt, die für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen Eigentum verkaufen müssen, werden für die Stundung detaillierte schriftliche Vereinbarungen getroffen.
Die Genossenschaft hat sich entschieden, zur gegenseitigen Absicherung von jedem Mitglied, das eine Nutzung eines Bungalows anstrebt, eine unabhängige Finanzberatung durch die fipa GmbH zu verlangen. Hierbei wird die angestrebte persönliche Lebensqualität im Alter und die durch Vermögen und Versorgungsleistungen mögliche Belastung erfasst und auch Risiken nicht ausgeblendet. Die Beratung ist eine persönliche Sache und auch sehr hilfreich, selbst wenn man sich gegen den Wohnpark entscheidet. Daher ist diese Beratung auch selbst zu bezahlen (ca. 300,00 EUR + MwSt + Fahrtkosten). Der Vorstand der Genossenschaft erfährt davon nichts, außer der Bestätigung, dass sich das Mitglied das Leben im Wohnpark auch auf Dauer leisten kann. Das ist auch im Interesse aller Mitglieder.
Die Mitglieder der Genossenschaft haben das Nutzungsrecht, zu dessen Zweck sie in die Genossenschaft eintreten. Nach den Gründungsmitgliedern, die auf das Nutzungsrecht verzichten, werden die Mitglieder laut Mitgliedsliste der Reihe nach berechtigt, ein Objekt auszuwählen. In diesem Fall müssen diese aber auch bereits die Bonitätsbeurteilung durchlaufen haben.
Stirbt ein Teil der Partnerschaft, sollte der andere Teil zum Erben der Genossenschaftsanteile eingesetzt sein und diese übernehmen. In diesem Fall kann er oder sie den Bungalow weiter bewohnen. Eine Vererbung des Wohnrechts an Kinder, die womöglich auch vom Alter her zum Einzug berechtigt sind, ist ausgeschlossen. Die Kinder müssten sich gegebenenfalls auf einer Warteliste einreihen.
Der Erwerb von mehreren freiwilligen Anteilen (zum späteren Beginn der Nutzung) führt nicht zu einem Vorrücken auf der Warteliste. Allerdings muss man die Option, wenn man auf der Warteliste steht und an der Reihe wäre, nicht nutzen. Man kann ganz zurücktreten oder einen oder mehrere Nachfolgende vorbei lassen.
Die ersten Mitglieder haben die einmalige Chance, sich den gewünschten Wohnraum auszusuchen. Hier gilt, dass, wer zuerst kommt, auch zuerst mahlt. Späteren Interessenten wird die freie Auswahl verwehrt sein, da dann die Bungalows in nicht vorhersehbarer Reihenfolge frei werden.
Die Genossenschaft setzt bei ihren Modellen auf eine vergünstigte Erbpacht. Entweder ist das Gelände voll erschlossen, inkl. fertiggestellter Privatstraßen oder es ist noch kein Bauland und wird durch die Genossenschaft im Projekt selbst erschlossen. Die Allgemeinflächen (Straßen, Energiezentrale, Stellplätze, Zufahrt) werden anteilig auf die Mietflächen umgelegt. Außerdem variieren die dem Objekt ggf. zugeordneten Flächen.
Die Erbpacht wird in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex erhöht. Üblich ist, dass eine Erhöhung erst erfolgt, wenn der Index um über 5% gestiegen ist (Bagatellklausel). Beispielsweise stand der Index im JUNI 2016 bei 100,7 und im JUNI 2019 bei 105,7 = innerhalb von drei Jahren wäre also diese Bagetellgrenze überschritten worden. Den Index finden Sie im Internet: https://www-genesis.destatis.de/genesis/online, wenn sie im Suchfenster "Verbraucherpreisindex" eingeben.
Der Vorstand der Genossenschaft kalkuliert natürlich mit einem Sicherheitspuffer. Für die Gebäude wird aufgrund von konkreten Baukosten aus vergleichbaren Projekten eine Nachkalkulation erstellt und anhand aktueller Kennzahlen hoch gerechnet. Für die Gebäudetechnik wird ein Entwurfskonzept erarbeitet und Kosten ermittelt.
Für alle Projekte wird eine Baubeschreibung erarbeitet. Prinzipiell werden die Gebäude in einer sehr soliden Holz-Massivbauweise mit zeitgemäßem Wärmeschutz erstellt. Auch das dient der Sicherung der Werte der Genossenschaft.
Aus ökologischen Gründen wird bei den Projekten möglichst mit eine zentrale Energieversorgung geplant. Dazu wird ein Entwurfskonzept beauftragt, um die Ergebnisse für die Kostenplanung und die Erschließung des Grundstücks zu berücksichtigen.
Die Anlageninvestitionen werden im Baupreis berücksichtigt. Es werden verschiedene Varianten abgewogen.
Ein „Nur-Strom-Konzept“ wie im Wohnpark Harreshausen mit dem massiven Einsatz von Photovoltaik für die Versorgung mit Wärme und Energie ist vom Standort abhängig.
Wohnanlagen der Lebensraum Baugenossenschaft werden an die schnellste, örtlich verfügbare Leitungsverbindung für Daten und Telefon angeschlossen. Auch Leerrohre werden für spätere Installationen vorgerüstet. Die Ausstattung der Gebäude (Bandbreite) sind dann von der individuellen Vertragsgestaltung mit dem Telekommunikationsanbieter abhängig.
In Abstimmung mit der Kommune und örtlichen Anbietern wird eine umfassende Einbindung jedes Wohnparks in die vorhandene Infrastruktur angestrebt. Idealerweise befinden sich ein Seniorenzentrum und eine Tagespflege in der Nähe. Ein Café, ein Restaurant eventuell ein vergünstigter Mittagstisch oder Essen auf Rädern sollten in erreichbarer Entfernung sein.
Gerade die ältere Zielgruppe der Genossenschaft benötigt eventuell soziale Einrichtungen, wie Tagespflege (an einem oder mehreren Tagen in der Woche), Kurzzeitpflegeplätze oder auch die Möglichkeit der Dauerpflege.
Es wird außerdem auf geschützte Rad- und Fußwege Wert gelegt, um Spaziergänge und Ausflüge zu unternehmen, aber auch um Supermärkte und weitere Geschäfte zu erreichen.
Nicht zuletzt ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wichtig. Anruf-Sammel-Taxen, Stadtbusse und ein Bahnanschluss erleichtern das Leben im Alter.
Die Straßen im Quartier eines Wohnparks sind üblicherweise Privatstraßen der Genossenschaft. Auch die Straßenbeleuchtung, die Entwässerung und Pflege liegen in der Hand der Genossenschaft. Die Straßen sind breit genug so daß auch Rettungsdienste und Feuerwehr ausreichend Platz haben.
Für die Müllentsorgung wird mit dem zuständigen Abfallentsorger ein Konzept erstellt. Eine zentrale Sammelstelle z.B. für Papiermüll oder Wertstoffe hilft, Einzeltonnen zu minimieren
Neben dem direkten Umfeld der Bungalows oder Wohngebäude (Sondernutzungsflächen), dass nach eigenen Vorstellungen bepflanzt und gepflegt werden kann, stehen gemeinschaftlich zu nutzende Flächen so z.B. auch Besucherstellplätze zur Verfügung.
Die Nutzerordnung wird für die Bepflanzung der Sondernutzungsflächen Vorgaben machen. Eine Einfriedung (Zaun) zwischen den Gebäuden ist nicht zulässig, allerdings kann eine Gliederung und ein Schutz durch Bepflanzung erfolgen.
Die Straßen im Quartier werden je nach Konzept gestaltet. Das Niederschlagswasser wird über einen Versickerungsgraben oder Rigolen in das Grundwasser geleitet. Schallschutzmaßnahmen müssen nach entsprechenden behördlichen Anforderungen hergestellt werden.
Auch hierzu trifft die Nutzungsordnung Aussagen.
Um jedes Gebäude herum gibt es eine zugeordnete Grundstücksfläche, die individuell gestaltet werden kann. Falls eine Photovoltaik-Anlage auf den Dächern eingeschossiger Bungalows eingebaut wird, darf diese nicht verschattet wrden, dürfen z.B. Pflanzen nicht über Traufhöhe wachsen. Zwischen den Gebäuden sind keine Zäune zulässig, ein pflanzlicher Sichtschutz in gegenseitigem Einvernehmen schon.
Gemeinschaftliche Flächen werden von einem Hausmeisterdienst, den die Genossenschaft beauftragt, gepflegt
Da die Gebäude neu errichtet werden, und sich Interessenten bereits in der Entstehungsphase dafür interessieren, kann eine gewisse Mitsprache eingeräumt werden und Sonderwünsche sind möglich. Dies wird in der Planungsphase im Detail besprochen. Da die Genossenschaft auf lange Zeit angelegt ist, muss sie jedoch darauf achten, Gebäude so zu bauen, dass sie nicht nur auf die Erstnutzer zugeschnitten sind.
Aufgrund der Wirtschaftlichkeit sind die Gebäude standardisiert und die Konstruktion (Wände, Dach) kann nicht geändert werden.
Die Erfahrung der Architekten aus den bereits gebauten Bungalows, zeigt, dass die Erstbewohner beim Parkett und gewissen Komforteinrichtungen im Bad (besondere Duschabtrennung, WC mit Bidetfunktion) Sonderwünsche hatten. Aus organisatorischen Gründen (vor allem wegen teilweise langer Lieferfristen) ist eine Auswahl z.B. der Fliesenbeläge und der Innentüren nicht möglich.
Als Entscheidungshilfe wird es natürlich eine Bemusterung geben, die vor Projektstart erfolgt.
Sondereinbauten bedürfen immer einer Genehmigung durch den Vorstand und sind ggf. mit einer Rückbauverpflichtung belegt. Mit Sicherheit können aus bautechnischen Gründen von einer Nachrüstung ausgeschlossen werden: Sauna und Kaminofen. Für weiteres trifft die Nutzungsordnung Aussagen dazu.
In einer Infoveranstaltung zum Wohnpark Harreshausen konnten weitere Fragen geklärt werden.
Drahtlose Videoüberwachung z.B. der Haustüre oder des Carports ist unter Beachtung des Datenschutzes möglich.
Zusätzliche Steckdosen sind denkbar, müssen aber wegen der Vorfertigung der Wände frühzeitig überlegt werden. Dank der bereits gebauten Bungalows kann die Ausstattung in der Planungsphase an die dort gewonnenen Erkenntnisse angepasst werden.
Eine Klimabox (Splitgerät) z.B. im Schlafzimmer ist auf eigene Kosten denkbar. Allerdings wird für die Projekte auch sommerlicher Wärmeschutz berücksichtigt. Da die Erzeugung von Kälte viel Strom braucht (1 Grad kühlen ist siebzehn mal teurer wie 1 Grad heizen) wird das die Nebenkosten erheblich verteuern.
Als Sicherheit für die Genossenschaftsanteile stehen die gebauten Objekte der Genossenschaft zur Verfügung. Da im Fall eines Ausscheidens auch der nachfolgende Nutzer wieder Anteile einlegen muss, ist eine Unterfinanzierung sehr unwahrscheinlich und müsste ggf. zwischenfinanziert werden.
Außerdem sieht das Genossenschaftsrecht vor, dass die Bücher der Genossenschaft vom beauftragten Verband jährlich geprüft und testiert werden. Genossenschaften haben unter allen Gesellschaftsformen die geringste Insolvenzquote.
